Dicas do mercado imobiliário brasileiro

Confira nossas dicas e esclarecimentos de dúvidas frequentes sobre o mercado imobiliário!

Um enorme prazer de estar no megabairro do Ipiranga

O Ipiranga é um dos bairros mais antigos e conhecidos da capital paulista, possuindo estrutura de lazer e trabalho de dar inveja a muitas cidades paulistas de grande porte. A formação da região data do século XVI, quando ainda era habitada por índios Guaianazes e que passou a ser explorada pelos colonizadores europeus devido à sua localização privilegiada em relação ao acesso para o litoral.

 

Desde a sua fundação, em sete de setembro de 1822, a mesma da Proclamação da República, o Ipiranga foi palco das principais mudanças e modernizações urbanas pela qual o Brasil tem passado desde então. Só para se ter uma ideia da sua importância na história, o primeiro bonde elétrico foi instalado no bairro, em 1904, e a construção da Rodovia Anchieta, em 1947, proporcionou significativa expansão industrial e comercial, atraindo muitas famílias em busca de novas oportunidades e melhores condições de vida.

 

Com o seu desenvolvimento em pleno vapor, seus arredores começaram a ser povoados. A partir dessa caraterística migratória, surgiram o Sacomã, Alto do Ipiranga, Vila Independência, Vila Monumento, Vila Gumercindo e Vila Firminiano Pinto, entre outros. Segundo o último Censo do IBGE, de 2010, a população ipiranguense atingiu cerca de 500 mil habitantes.

 

Se por um lado, o Ipiranga abriga pontos históricos relevantes, como o Museu do Ipiranga e o Parque da Independência, por outro segue em constante transformação urbanística. A chegada das estações do Alto do Ipiranga, em 2007, e Sacomã, em 2010, compondo a Linha Verde do Metrô de São Paulo, mostra que a região continua em plena sintonia com a modernização da cidade e do país.

 

E é por todo este prestígio que a Mega Brasil Consultoria imobiliária, com forte atuação na Aclimação, Chácara Klabin, Vila Mariana e no próprio Ipiranga, decidiu abrir a sua nova unidade na região. Com mais de 18 anos de experiência no mercado imobiliário, a Mega Brasil chega para proporcionar os melhores negócios em imóveis neste bairro que, seja pelo passado marcante ou pelo futuro próspero, merece o nosso máximo profissionalismo, carinho e respeito.

 

Mega Brasil - Unidade Ipiranga

Rua Bom Pastor, 1.348 – Ipiranga

 

São Paulo - SP 

A economia e o mercado imobiliário. DEVO COMPRAR IMÓVEL NESTE MOMENTO?

A leitura que fazemos neste momento é de uma economia frágil, no entanto, com a desvalorização da nossa moeda e em consequência a falta de liquidez do ativo imóvel, passa a ser oportuno e seguro diversificar parte dos investimentos na compra de imóveis, uma vez que com a queda dos preços nos bairros nobres e endereços privilegiados, o comprador conseguirá excelentes oportunidades. Para o investidor (Comprador) que pode aguardar a médio prazo a retomada, mesmo que de forma lenta, da economia, este, comprador, irá se beneficiar já que os valores para imóveis de 3 e 4 dormitórios terão duas situações favoráveis para sua valorização futura:

A primeira, a falta de lançamentos de 03 e 04 dormitórios em regiões como as que atuamos - Chácara Klabin, Aclimação, Ipiranga e Vila Mariana - (uma hora vai faltar este tipo de produto).

A segunda, o novo plano diretor limita o potencial construtivo fora do eixo do metrô e corredor de ônibus como também o gabarito (altura), ou seja, o futuro é que nos interiores dos bairros teremos edificações apenas com 25 metros ou 8 andares.

Bem, entendemos que para quem sonhava em adquirir uma boa grife em bairro nobre e com valores anteriormente praticados, agora é um ambiente favorável.

 

Anderson P. Góes 

Sócio proprietário da empresa Mega Brasil Imóveis.

Financiamento imobiliário

O primeiro passo para contratar um financiamento imobiliário é realizar simulações em três Instituições Financeiras. Muitas vezes, elas oferecem esse serviço em seus sites. Com o levantamento em mãos, você saberá:

·         Qual o valor máximo que poderá ser financiado;

·         Quanto você terá que dar de entrada;

·         Quais os documentos necessários a serem apresentados pelas partes (vendedor, comprador e imóvel).

 

 Faça uma simulação no banco em que você é cliente, pois a instituição já terá seu cadastro e poderá analisar toda sua renda. Nunca fique restrito à instituição onde você é correntista, pois outros bancos podem oferecer mais vantagens como valor de prestação, valor de taxa e prazo para concluir o processo de financiamento.

 

 

Documentos e certidões para adquirir seu imóvel

VENDEDORES:

·         Cópia de CPF e RG;

·         Cópia da certidão de casamento/nascimento;

·         Certidão negativa de ações cíveis e varas de família;

·         Certidão negativa de executivos fiscais municipais e estaduais;

·         Certidão negativa de falência e concordata (caso seja empresário);

·         Certidão negativa da Justiça Federal;

·         Certidão negativa da Justiça do Trabalho;

·         Certidões negativas dos Cartórios de Protestos de pelo período de 5 (cinco) anos;

·         Certidão da Receita Federal e

·         Certidão Negativa de Débitos Tributários da Dívida Ativa do Estado;

 DO IMÓVEL

·         Cópia da escritura de venda e compra, carta de arrematação, formal de partilha, etc;

·         Matrícula atualizada do imóvel;  

·         Cópia simples da capa do IPTU do ano vigente;

·         Certidão de cadastramento do imóvel emitida no ano vigente;

·         Certidão negativa de IPTU e Taxa de lixo e

 

·         Declaração de inexistência de débitos e/ou despesas condominiais referente ao imóvel, assinada pelo respectivo Síndico do Condomínio e com firma reconhecida, acompanhada de cópia autenticada da ata da Assembléia Geral que o elegeu (caso seja apartamento).

Custos para a efetivação da venda

 Para a efetivação da venda, o comprador terá despesas aproximadas de 3% à 3,5%, sendo:

·         ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) pagos por via de boleto emitido pelo site da Prefeitura do Município de São Paulo que representa 2% do valor de venda ou 2% do valor venal de referência (sempre o maior valor);

·         Escritura (Tabelião de Notas);

·         Registro (cartório de registros de imóveis).

 

 Vale a pena ressaltar que todos os valores tem como base de cálculo sempre o maior valor, ou seja, se o valor venal de referência for maior que o valor de venda, o cálculo será sobre o valor venal, e se o valor de venda for maior que o valor venal, o cálculo será sobre o valor de venda.

Liberação de FGTS

Para uso do FGTS o Banco segue algumas regras, as quais são definidas pela Caixa Econômica Federal, como:

 Compradores

• Não podem ser donos de mais de 40% de um imóvel residencial, localizado no município onde residam ou trabalhem, nas cidades limítrofes (que fazem divisa) ou na região metropolitana do município;

• Não podem ter um imóvel financiado em qualquer parte do território nacional e

• Devem ter, no mínimo, 03 anos de contribuição ao FGTS.

 

Imóvel

• O FGTS não deve ter sido utilizado nesse imóvel nos últimos 3 anos;

• Deve ser de uso residencial urbano;

• O valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 750 mil (para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal) ou R$ 650 mil (para os demais estados).

• Pode ser financiado até 80 ou 90% do valor de avaliação do imóvel;

• Deve se destinar à moradia dos próprios compradores;

• Deve estar localizado no município onde os compradores trabalham ou residam, há, no mínimo, 1 ano e

*Dependendo da instituição financeira, o imóvel poderá ser financiado em até 35 anos (levando-se em conta a idade atual do comprador).

 

 Além das regras acima, recomendamos aos nossos clientes que caso o imóvel tenha sido adquirido dentro dos últimos 03 anos, que o mesmo faça aquisição através de financiamento bancário e após o pagamento da primeira prestação, amortize ou quite através do saldo de seu FGTS.

Saiba mais sobre ganho de capital

Ganho de Capital

 

• O Lucro Imobiliário é a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo. Assim se você declarou no último imposto de renda que o imóvel foi adquirido por R$ 500 mil reais e o vendeu este ano por R$ 750 mil reais, haverá lucro imobiliário (15%) sobre R$ 250 mil reais. Vale ressaltar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

• Os contribuintes que venderam imóveis no ano anterior estão obrigados a declarar no Imposto de Renda desse ano, a fim de retirar o imóvel de sua lista de bens.

• Os contribuintes que venderem no ano corrente somente irão declarar a venda no próximo ano. Vale ressaltar que os que tiveram ganho de capital deverão recolher o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

• Quanto mais tempo o imóvel fica na propriedade do contribuinte maior a chance de ter o lucro reduzido, basta entrar no site http://www.receita.fazenda.gov.br/ e baixar o programa.

Estão isentos:

 

• Proprietários de um único imóvel de qualquer tipo com valor de venda máximo de R$ 440 mil reais;

• Imóveis adquiridos antes de 1969, mesmo que o proprietário tenha mais de um imóvel;

• Proprietário de mais de um imóvel que não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos 05 anos e que venha a usar todo o valor da venda do imóvel residencial na compra de um ou mais imóveis, desde que ambos sejam residenciais.

 

 • Imóveis de propriedade de mais de uma pessoa o valor de compra e de venda é dividido pelo número de proprietários do bem imóvel, ou seja, se o imóvel for vendido por R$ 900 mil reais e se estiver em nome de 03 proprietários, cada proprietário teria como seu valor de venda R$ 300 mil reais e caso não tivesse nenhum imóvel em seu nome, ou que não tivesse vendido outro imóvel dentro do período de 05 anos, estaria isento do imposto. Cada proprietário recebe e declara individualmente pela venda do imóvel e não sobre o valor total.

Relação de documentos a ser apresentados ao comprador quando o vendedor for Pessoa Jurídica

Documentos que deverão ser apresentados ao Cartório de Imóveis PESSOA JURÍDICA:

 

A)   Cópia do contrato social da empresa e suas últimas alterações se houver; 

B)   Cartão do CNPJ;

C)    Certidão negativa de ações cíveis e varas de família pelo período de 10 (dez) anos, da Comarca de domicílio da empresa;

D)    Certidão negativa de executivos fiscais, municipais e estaduais pelo período de 10 (dez) anos, da Comarca de domicílio da empresa;

E)    Certidão negativa da Justiça Federal pelo período de 10 (dez) anos, da Seção Judiciária da empresa;

F)     Certidão negativa da Justiça do Trabalho pelo período de 10 (dez) anos, da Seção Judiciária da empresa;

G)    Certidões negativas dos Cartórios de Protestos de pelo período de 5 (cinco) anos, da Comarca de domicílio da empresa;

H)     Certidão conjunta negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e da Dívida Ativa da União, expedida pela Receita Federal em nome da empresa;

 I)      Certidão de falência e concordata da empresa;

 J)      Certidão previdenciária da empresa.

 K)     Certidão de Regularidade do FGTS.

 L)      Certidão negativa da dívida ativa;

 M)    Certidao negativa de ações penais;

 

 N)      Certidão Negativa de Débitos de Tributos  Mobiliários

Direitos e deveres dos locatários e locadores.

Toda negociação vem acompanhada do exercício dos direitos e deveres entre os envolvidos. Na assinatura de um contrato há uma legislação estabelecendo o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um imóvel. A Lei 8.245/91 esclarece nos artigos 22 e 23 as obrigações do locador e locatário. O cumprimento da lei favorece uma relação harmoniosa. É o único jeito de todos os lados se darem bem.

 Artigo 22 -  cabe ao locador obrigações como:

Depois de alugado, o imóvel deve ser entregue em estado para servir, que atenda ao destinatário (em bom estado).

.  Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino.

. Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.

.  Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos.

.  Deve ser entregue ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados; é vedada a quitação genérica.

.  Se houver, devem ser quitadas as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

.  Os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos, exceto a disposição expressa em contrário no contrato.

.  Apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas.

.  Pagar despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a)  obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b)  pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)  obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)  indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)  instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f)  despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g)  constituição de fundo de reserva.

 Artigo 23  cabe ao locatário obrigações como:

 .  Pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

.  Usar o imóvel como foi convencionado ou presumido, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina. Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.

.  No final da locação, devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar, exceto às deteriorações decorrentes do seu uso normal.

.  Se o dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido. Tomar também a mesma atitude nas eventuais turbações de terceiros.

.  Reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade - provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

.  Sem o consentimento prévio e por escrito do locador é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel.

.  Mesmo que dirigida ao locatário, é preciso entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública ao locatário.

.  Deve pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.

.  O locador ou o seu mandatário têm o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27.

.  Deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

.  Pagar o prêmio do seguro de fiança e as despesas ordinárias de condomínio.

§ Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a)  salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
 
b)  consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c)  limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d)  manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e)  manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f)  manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g)  pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h)  rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i)  reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

§ Segundo - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ Terceiro - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

 

 

Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.

Tabela progressiva do Imposto de Renda

Governo reajusta a Tabela do IR/Fonte a vigorar a partir do mês de abril/2015

 Por meio da medida provisória n 670/2015 - DOU 1 de 11.03.2015, foi aprovada a seguinte tabela progressiva mensal a ser utilizada a partir do mês de abril/2015 para fins da apuração do Imposto de Renda devido pelas pessoas físicas:

     
Base de Cálculo em R$ Alíquota % Parcela a Deduzir do Imposto em R$
Até 1.903,98    
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 R$ 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15 R$ 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 R$ 636,13
Acima de 4.664,68 27,5 R$ 869,36
Por Dependente R$ 189,59  

 

Nota LegisWeb: Com efeitos a partir de 1º.04.2015:

O limite de isenção dos rendimentos provenientes de aposentadoria e pensão, de transferência para a reserva remunerada ou de reforma pagos pela Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, por qualquer pessoa jurídica de direito público interno ou por entidade de previdência privada, a partir do mês em que o contribuinte completar 65 anos de idade, sem prejuízo da parcela isenta prevista na tabela de incidência mensal do imposto, que passará a ser de R$ 1.903,98.

O valor da dedução a título de dependente, que passará a ser de R$ 189,59, para fins da apuração do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) mensal, e de R$ 2.275,08, para fins da apuração do imposto devido na Declaração de Ajuste Anual.

O limite dedutível dos gastos com despesas de instrução, para fins da apuração da base de cálculo do imposto devido na Declaração de Ajuste Anual, que passará a ser de R$ 3.561,50.

O valor-limite do desconto simplificado, que substituirá todas as deduções admitidas na legislação, correspondente à dedução de 20% do valor dos rendimentos tributáveis na Declaração de Ajuste Anual, independentemente do montante desses rendimentos, dispensadas a comprovação da despesa e a indicação de sua espécie, que passará a ser de R$ 16.754,34.

 

 

Fonte: IR-Consultoria