Comprar um imóvel na Chácara Klabin, na Vila Mariana ou no Ipiranga quase sempre passa por uma decisão de financiamento. No Brasil, os contratos de crédito imobiliário se organizam em dois grandes sistemas: o SFH, o Sistema Financeiro de Habitação, e o SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário. Cada um tem regras, limites e benefícios próprios. Entender como funcionam ajuda você a planejar a compra, estimar custos e conversar com o gerente do banco em pé de igualdade, sem depender só do que a propaganda promete.
O que é o SFH
O SFH foi criado para facilitar o acesso à casa própria e tem regras mais protetivas para o comprador. Ele permite usar o saldo do FGTS, costuma oferecer taxas de juros menores e tem o custo efetivo total limitado por norma. Por isso, é a porta de entrada da maioria das famílias que compram o primeiro imóvel residencial. Os recursos do SFH vêm principalmente da poupança e do próprio FGTS, o que explica as condições mais favoráveis em relação ao mercado livre.
- Valor do imóvel atualmente limitado a R$ 1,5 milhão para enquadramento.
- Permite uso do FGTS na entrada, na amortização ou nas parcelas.
- Financiamento de até 80% do valor em muitos contratos.
- Destinado a imóvel residencial urbano, com taxas geralmente mais baixas.
- Custo efetivo total com teto definido por regulação.
O que é o SFI
O SFI atende operações que não cabem no SFH, como imóveis acima do teto de enquadramento, imóveis comerciais ou compradores que já usaram o benefício em outra operação. Em troca da flexibilidade, as taxas tendem a ser um pouco mais altas e o uso do FGTS, em regra, não se aplica. Para imóveis de alto padrão em bairros como a Vila Mariana, é comum o financiamento sair pelo SFI, já que muitos ultrapassam o limite de valor do sistema habitacional.
As principais diferenças na prática
Na hora de comparar, o que mais pesa é o valor do imóvel, a possibilidade de usar o FGTS e a taxa final. O SFH costuma ser mais barato, mas tem teto de valor e exige imóvel residencial. O SFI não tem teto, aceita imóveis comerciais e atende quem já possui outro financiamento ativo, porém com condições normalmente menos atraentes. Saber em qual sistema o imóvel se enquadra evita perder tempo simulando algo que não se aplica ao seu caso.
Como escolher entre os dois
Na prática, quem define o sistema é o valor do imóvel e o seu perfil. Se o imóvel está dentro do teto e é residencial, o SFH costuma ser mais vantajoso. Acima disso, o caminho natural é o SFI. Vale comparar o Custo Efetivo Total, o CET, entre bancos, e não apenas a taxa anunciada, porque seguros e tarifas mudam bastante o resultado final. Uma diferença pequena na taxa, ao longo de décadas, vira uma quantia significativa.
Dicas antes de fechar o contrato
Antes de assinar, organize sua documentação, simule em mais de uma instituição e some todos os custos de aquisição, como ITBI e cartório. Confira também o prazo, que pode chegar a 35 anos, e o sistema de amortização. Se você ainda está escolhendo o imóvel, vale ver imóveis disponíveis e já cruzar o valor com o sistema de financiamento que se aplica a cada um, para não se apaixonar por algo fora do seu enquadramento.
A equipe da Mega Brasil Imóveis conhece cada esquina da Chácara Klabin, da Vila Mariana e do Ipiranga, e acompanha você desde a simulação até as chaves na mão. Fale com a gente para encontrar o caminho de financiamento que cabe no seu plano.
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