Custos da compra em SP: ITBI, escritura e registro explicados

Além do preço do imóvel, a compra em São Paulo envolve três custos que muita gente subestima: ITBI, escritura pública e registro. Eles não são taxas decorativas: cada um cumpre uma função jurídica e, juntos, transformam você de comprador em proprietário de fato. Veja o conceito de cada etapa antes de fechar negócio.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide quando a propriedade muda de mãos por compra e venda. É o município que define a alíquota e a base de cálculo, e ambas variam conforme a cidade e o ano vigente. Por isso, não trabalhe com percentuais de ouvir dizer.

• Calcula-se sobre o valor da transação ou a base fiscal do município, o que for maior.
• Geralmente é exigido antes ou no momento da escritura.
• Confirme alíquota e base sempre na prefeitura, pois mudam por município e por exercício.

Escritura pública: a formalização do acordo

A escritura é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a vontade das partes de comprar e vender. Em compras financiadas, o próprio contrato do banco costuma fazer as vezes de escritura; em compras à vista, a escritura pública é a regra.

Por que ela importa

• Dá fé pública ao negócio e reduz risco de fraude.
• O tabelião confere documentos, identidade e capacidade das partes.
• Os emolumentos seguem tabelas oficiais que variam por estado e faixa de valor.

Registro: o ato que transfere a propriedade

No Brasil, só é dono quem registra. A escritura formaliza o acordo, mas é o registro no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a titularidade e atualiza a matrícula. Sem registro, juridicamente o imóvel ainda não é seu.

A frase clássica resume tudo: quem não registra não é dono. O registro é a etapa que protege o seu patrimônio.

Planeje o orçamento total

Some esses custos ao preço para saber o desembolso real. No alto padrão, valores absolutos crescem na mesma proporção do ticket, então convém reservar uma folga. Ao comparar imóveis na busca de imóveis, considere o custo de aquisição completo, não só o número do anúncio. E ao avaliar se o pedido faz sentido, a leitura de valor justo ajuda a não pagar acima do mercado, deixando margem para esses encargos.

• ITBI: confirme alíquota e base no município, no ano da compra.
• Escritura: emolumentos por tabela oficial estadual.
• Registro: custas por faixa de valor, também tabeladas.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Em regra, o comprador, salvo acordo diferente em contrato. Como é municipal, confirme as condições na sua cidade.

Dá para comprar sem registrar?

A posse pode ser transferida, mas sem registro você não é o proprietário de direito. O registro é indispensável para a segurança do patrimônio.

Esses custos entram no financiamento?

Alguns bancos permitem incluir parte dos custos no contrato. Os especialistas da Exclusive podem organizar essa simulação com você. Vamos avaliar juntos?