Avaliar para alugar é diferente de avaliar para vender
O valor de venda e o valor de locação seguem lógicas distintas. A venda olha o preço do bairro e o comparativo de imóveis semelhantes; o aluguel olha quanto inquilinos da região estão efetivamente pagando por um imóvel como o seu e quanto o mercado aceita render sobre o valor do bem.
Por isso um imóvel caro nem sempre rende um aluguel proporcionalmente alto: a rentabilidade do aluguel costuma ser maior em imóveis menores e mais baratos, e menor em imóveis de alto valor.
Como chegar ao valor de aluguel
O caminho mais direto é o comparativo: veja por quanto estão alugados (não só anunciados) imóveis parecidos com o seu — mesmo bairro, dormitórios, vaga e padrão — e ajuste pelas diferenças de andar, conservação e mobília.
Para conferir, use a rentabilidade. Em São Paulo, o aluguel residencial costuma render algo em torno de 0,4% a 0,6% do valor do imóvel por mês. Um imóvel de R$ 600 mil tende, portanto, a alugar por algo entre R$ 2.400 e R$ 3.600 — a faixa exata depende do bairro e do tipo. Se a sua conta cair muito fora disso, vale revisar.
O custo de pedir caro demais
No aluguel, o preço errado custa rápido. Cada mês de imóvel vazio é o aluguel inteiro daquele mês jogado fora — e ainda há condomínio e IPTU correndo no seu bolso enquanto não há inquilino. Um valor 10% acima do mercado para encontrar locatário pode significar dois ou três meses parados, que jamais se recuperam.
A conta costuma favorecer alugar rápido por um valor justo: o imóvel ocupado, gerando renda e cuidado, quase sempre supera o imóvel vazio esperando pelo inquilino que paga acima do mercado.
Reajuste, garantias e o que entra no contrato
O aluguel é reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato — em geral o IGP-M ou o IPCA. Vale escolher o índice com cuidado, porque eles se comportam de forma bem diferente em anos de inflação alta.
Além do valor, o contrato define a garantia (fiador, seguro-fiança, caução ou título de capitalização) e quem arca com cada despesa — por lei, IPTU e condomínio costumam ser do locatário, salvo disposição em contrário. Definir tudo isso direito protege a sua renda tanto quanto acertar o valor.
Avaliação de locação sem custo
Saber o valor justo de aluguel é o primeiro passo para uma locação tranquila — nem deixar dinheiro na mesa, nem deixar o imóvel encalhado. A nossa calculadora estima venda e locação na hora, e a Mega Brasil avalia o imóvel de perto e ainda cuida de toda a administração, se você quiser.
Da definição do valor à cobrança, repasse, vistoria e suporte jurídico — você recebe o aluguel todo mês sem precisar correr atrás de nada.
Perguntas frequentes
Conteúdo informativo. Estimativas de mercado (calculadora e avaliação comercial) não constituem laudo oficial de avaliação — para fins judiciais, de inventário, partilha ou financiamento pode ser exigido laudo conforme a ABNT NBR 14653. Tributação da venda (ganho de capital) e da locação deve ser confirmada com o seu contador. A Mega Brasil ajuda a providenciar o que o seu caso exigir.